DSR·LTV 뜻과 대출한도 계산법 (헷갈리는 3가지 정리)

집을 살 때 “내가 대출 얼마까지 되지?”를 결정하는 핵심 지표가 LTV와 DSR입니다. 둘 다 한도를 묶지만 기준이 완전히 다릅니다. 헷갈리는 LTV·DSR·DTI를 한 번에 정리합니다.

한도가 바로 궁금하면 → DSR 계산기와 LTV 계산기에 숫자만 넣으면 됩니다.

LTV — 집값 대비 얼마까지 (담보 기준)

LTV(주택담보인정비율) = 대출금 ÷ 주택 가격 × 100

• 집값이 5억이고 LTV 70%면 → 최대 3.5억까지 담보대출 가능.
• 규제지역/비규제지역, 생애최초 구입자 우대에 따라 비율이 달라집니다.
• “집값 기준”이라 담보의 가치를 봅니다.

DSR — 내 소득 대비 갚을 능력 (소득 기준)

DSR(총부채원리금상환비율) = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100

• 핵심 차이: LTV는 집값, DSR은 내 소득과 기존 빚 전부를 봅니다.
• 주담대뿐 아니라 신용대출·자동차할부·카드론 등 모든 대출의 원리금이 합산됩니다.
• 은행권은 보통 DSR 40% 규제 → 연소득 6,000만 원이면 연간 원리금 합계가 2,400만 원을 넘기 어렵습니다.

스트레스 DSR이란?

미래 금리 상승을 대비해 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더해 DSR을 계산하는 제도입니다. 같은 소득이어도 한도가 더 줄어듭니다.

DTI — DSR의 옛 사촌

DTI = (주담대 원리금 + 기타대출 이자) ÷ 연소득

DSR은 기타대출의 원리금 전체를, DTI는 이자만 봅니다. 그래서 DSR이 더 빡빡합니다. 요즘은 DSR이 주된 규제입니다.

한도는 “셋 중 가장 낮은 것”

실제 대출 가능액은 LTV 한도, DSR 한도, DTI 한도 중 가장 작은 값으로 정해집니다. 집값은 충분해도(LTV OK) 소득 대비 빚이 많으면(DSR 초과) 한도가 깎입니다.

자주 묻는 질문

Q. LTV는 넉넉한데 왜 대출이 안 늘죠? DSR에 걸린 겁니다. 기존 신용대출·할부가 DSR을 잡아먹습니다. Q. DSR 40%, 어떻게 줄이나요? 기존 대출 상환, 만기 연장(연 원리금 ↓), 소득 증빙 보강이 방법입니다. Q. 생애최초면 더 받나요? LTV 우대가 적용될 수 있으나 DSR은 동일하게 적용됩니다.

정리

• LTV = 집값 기준 / DSR = 소득·총부채 기준 / DTI = 이자 위주(옛 기준)
• 최종 한도 = 셋 중 최솟값. 정책·금리로 자주 바뀌니 계산기로 현재 기준 확인이 정확합니다.

👉 DSR 계산기로 상환능력 한도를, LTV 계산기로 담보 한도를 확인하고, 월 상환액은 대출 이자 계산기에서 시뮬레이션하세요.